不動産投資のリスクとは?失敗しない為に知っておくべき対策

投資にはリスクがついてくるものです。
不動産投資は、株式やFXなどの金融商品と異なり、比較的低リスクで長期的に安定した収入を得られ、節税効果も期待できるため、近年はサラリーマンや公務員として働きながら不動産投資を始める方も増えています。

投資で失敗するかどうかはリスクをどこまで判断できるかにかかっています。
ちゃんとした知識を得ることで回避できるので、リスクとは何なのかを知っておく必要があります。

本記事では、不動産投資のリスクと失敗しない為の対策について解説します。

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産(宅地や建物)に対する投資で、主に不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ることをいいます。
皆が不安な老後の年金対策としても注目されており、20代や30代で始める方も増えています。

投資というと、失敗して損をするリスクがあると考えている方も多いでしょう。
例えば、株式投資やFXは、ハイリスク・ハイリターンで個人投資家の多くが知識がなく参入して負けることが多い投資です。一方不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンな投資といわれており、株などの投資と比べても、リスクは低く安定的な収入が得られることで注目をされています。

不動産投資のリスク

投資にはリスクがつきものです。
不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンな投資といわれており、株などの投資と比べても、リスクは低く安定的な収入が得られると言われていますが、リスクをしっかり判断した上ではじめましょう。

代表的な7つのリスクは以下のようなものがあります。

空室リスク

空室は不動産投資リスクの一つです

空室リスクとは、所有している物件に誰も借り手がおらず、空室が発生し収入が0になるリスクです。
しかしこの空室リスクを避けるために、以下の方法を知っているだけでリスクを回避できる可能性は高くなります。

・好立地な物件選び
・賃貸管理会社選び

物件購入の段階で、長期的に需要が見込まれそうな立地の物件を選ぶということが大切です。
そして、入居者募集業務に強い賃貸管理会社を選んで契約を結ぶことで、空室リスクは軽減します。

満室保証やサブリースを利用するという手もあります。
サブリース契約をすれば、家賃の保証はされますが、キャッシュフローが悪化する可能性があるのでシミュレーションが大事になります。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納するリスクです。
家賃が滞納されてしまうと、収入が止まり、回収できないリスクに繋がります。

オーナー自身が家賃滞納リスクに対応するのではなく、管理契約を結んでいれば賃貸管理会社に対応をお願いする場合が多いです。

修繕リスク

新築でも中古でも、ある程度時間が経てば修繕の必要が出てきます。
配管の交換、外壁や屋根の塗装、室内のリフォーム、エアコンや給湯器の取替や、入居者の入退去の際のリフォームなど多くの修繕リスクが存在します。

これらを回避することはできないため、修繕費を事前に積み立てておき対処していく必要があります。

金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、不動産投資ローンの金利が上がり、支払総額が上がってしまうリスクです。
金利上昇リスクを回避するために、変動金利ではなく固定金利にすることや繰上返済をすることでリスク回避できます。

しかし、固定金利は変動金利よりも元々金利が高い分、支払いの金利が高くなるケースがありますので、情勢をよくみて判断してください。

災害リスク

日本は地震大国のため、完全に地震リスクを回避することは難しいでしょう。
ただ、地震が起きても被害が大きくならないよう

・新耐震基準の物件を選ぶ
・地盤の強い地域を選ぶ
・地震保険へ加入する

で回避ができます。

新耐震では震度6強・7に耐えることを想定して作られおり、新耐震基準に基づいて建造されたマンションは阪神淡路大震災や東日本大震災のときにも倒壊が確認されませんでした。

また、火災が起きて建物に被害が及ぶリスクもあります。回避する為には、物件購入の際に火災保険に加入することでリスクへの対策が可能です。ワンルームの場合、保険料は比較的安価なことが多いです。

家賃、地価下落リスク

建物は経年劣化するにつれて家賃が下落していきます。
家賃は、築3年〜築10年が一番下落幅が大きく、ワンルームに代表されるシングルタイプは築20年以降の下落が抑えられているという統計があります。

また、不動産価値は外的要因の影響で上昇も下落もするものです。電車の路線開通や都市開発などが行われれば周辺の不動産価値は上昇しますが、ブランド力が低下すれば不動産価値も低下します。

不動産投資をするのであれば、検討している地域の都市開発計画などを調べるようにしましょう。

資金流動化リスク

不動産は、簡単に「売却しにくい」というリスクがあります。

売却に関する一連の手続きには半年ほどかかることも少なくないので、売却しやすい条件の物件を選ぶことも重要です。

立地は特に重要であり、たとえば「駅から近い物件」などは比較的流動性が高いといえるでしょう。
そのため、好立地の物件を取得することこそが、資金流動化リスクに対する有効な対策です。

 

不動産投資の最大のリスク回避対策

 

不動産の価値は、通常の不景気で家賃が大きく動くということはあまりありません。
オフィスの賃料は景気の影響を受ける面もありますが、住宅の賃料は「不景気でも変動しない」と一般的には言われています。
不動産投資は不景気に対して強い投資と言うことができます。

不動産投資の中で一番怖いリスクは「空室リスク」です。

不動産経営をしていれば決して空室とは無縁でいられませんが、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が賃貸住宅市場の景況感を半期ごとにまとめて提供するデータ「 第21回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』2018年10月〜2019年3月」によると、管理会社が管理する物件戸数に対しての入居率では、全国で94.2%、首都圏が93.5%、関西圏は97.5%、その他の地域では93.0%です。

投資先の物件を選定する際に、空室リスクの低い物件かどうかを見極めることが不動産投資のリスクを回避するためには重要です。

不動産投資の始め方

 

不動産投資において情報や知識はとても重要です。
リスクを回避する為には、正しい知識を得ることが重要です。
不動産投資の始め方として、まずはセミナー参加や情報収集、基礎的な学習などからはじめてみましょう。

自分で情報収集をする

不動産投資の本はひとつのテーマについて体系的に学びやすいのが特徴です。
初心者向けから上級者向けまでありますので、最初は初心者向けの本をおすすめします。

セミナーに参加する

多くの不動産投資会社では定期的に不動産投資やマンション経営に関するセミナーを開催しています。
セミナーでは専門家から直接教わることができ、最新情報を仕入れることが可能です。
一人で勉強するのが苦手だという方も、大勢で勉強することで集中できるのでおすすめの勉強法です。

不動産会社から情報収集

優良な不動産会社は、それだけ優良な物件情報を持っています。
優良な不動産会社といい関係を築くことで不動産情報が手に入りやすくなります。
まずは資料の請求からはじめてみましょう。

 

まとめ

不動産投資で失敗しない為にも情報収集はとても重要です。
まずは、自分で調べたり不動産会社から情報収集をして、失敗しない不動産経営を目指しましょう。

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