不動産投資で節税対策!税金の仕組み形状できる経費とは? 

投資に関してある程度の知識を持っている方なら、不動産投資が節税になると聞いたことがあるのではないでしょうか。
不動産投資は、上手に活用すると節税効果が期待できます。

働いてお金を得ることで発生する税金。特にサラリーマンは給料で勝手に引き落とされるので、節税の仕様がありません。
せっかく給料が増えても累進課税制度の日本では税金も増えてしまいます。
そこで、節税効果が期待できる「不動産投資」が注目を浴びています。

不動産投資に興味関心はあるが税制面に不安を感じる方に向けて、不動産投資でか節税効果・形状できる経費について解説します。

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産(宅地や建物)に対する投資で、主に不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ることをいいます。
皆が不安な老後の年金対策としても注目されており、20代や30代で始める方も増えています。

投資というと、失敗して損をするリスクがあると考えている方も多いでしょう。
例えば、株式投資やFXは、ハイリスク・ハイリターンで個人投資家の多くが知識がなく参入して負けることが多い投資です。一方不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンな投資といわれており、株などの投資と比べても、リスクは低く安定的な収入が得られることで注目をされています。

不動産投資の節税効果

「不動産投資が節税になる」といわれているのは、「減価償却費」を経費に計上したり、「借入金利息」など計上できる費用が多く、結果として不動産投資をしなかった場合に比べて所得税の納税額を減少させることができるためです。

では具体的にどのような税金が節税になるかご説明します。

所得税・住民税

不動産投資は購入時に、登記や仲介手数料など多くの初期費などがかかります。
また、建物の価格に対して減価償却費が多額になるため、不動産の家賃収入よりも経費が上回ることがあります。

この場合、勤務先の会社からの給料から不動産投資のマイナス分を相殺することが可能です。

不動産投資の損失分をサラリーマンの給与所得からマイナスできるので、結果として納める税金の金額は減ることになり確定申告時に収めすぎた税金が還付されます。

住民税も所得税計算と同じ損益通算がされるので、所得税の確定申告書で計算された金額が翌年の住民税から軽減されます。

損益通算の仕組みがあるために、不動産投資を始めると節税になるといわれるのです。

相続税・贈与税

現金を相続する場合は、相続する金額がそのまま評価額となります。
例えば、相続人が1人で3,000万円の現金を相続する場合、財産評価額は3,000万円となります。

一方、不動産を相続・贈与する場合、一般的に土地は8割程度、建物は7割程度の評価になることが多く、販売価格3,000万円の不動産が、評価額では6割の1,800万円程度の評価額になります。
建物を賃貸用に貸し出していると、借地権や借家権の影響でさらに評価額が低くなります。

このために、現預金ではなく、同額の不動産で相続・贈与することで節税効果があるといわれています。

 

形状できる経費

不動産投資では、不動産取得時にかかる不動産取得税や保有している間にかかる固定資産税、減価償却費、管理費、融資を受けて不動産購入した場合の借入金利息といったさまざまな費用を「経費」として計上することができます。

経費を計上することで損益通算をし、所得税と住民税の還付を受けることができます。

不動産投資による節税は、所得税率・住民税率と譲渡税率の差異を利用して行うからで、給与所得金額が高ければ高いほど不動産投資による節税効果が高まります。

ここでは代表的な経費をご紹介します。

減価償却

不動産投資では最初に建物を購入しますが、その高価な購入費用を一度に経費として計上することはできません。
不動産は一度購入すると長く保有するものですが、経年によって低下する建物の資産価値を、定められた計算によって経費として計上することを、「減価償却」といいます。

建物の構造等によって耐用年数と償却率、償却期間は定められていて、償却期限が来るまで毎年経費として申告します。

■おもな減価償却資産の耐用年数(建物/建物附属設備)

 
建物の種類構造・用途耐用年数
一戸建て木造・合成樹脂造のもの・住宅用22年
中古一戸建て耐用年数を超えている、木造・合成樹脂造のもの・住宅用4年
マンション鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの・住宅用47年
木造アパート木造モルタル造のもの・住宅用20年
設備アーケード・日よけ設備・主として金属製のもの/そのほかのもの15年/8年

また、築年数が耐用年数の一部を経過している場合は以下の計算式になります。

(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%=耐用年数

たとえば中古木造住宅で10年経過している場合の耐用年数は以下のとおりです。

(木造の法定耐用年数22年-経過年数10年)+経過年数10年×20%=14年

例えば、1億円のマンション(建物価格5,000万円)を購入して、その減価償却期間(=会計上の使用可能な年数)が10年の場合、減価償却費は毎年500万円ずつ発生し、10年にわたって費用計上します。

計算式:
建物価格5,000万円÷耐用年数10年=500万円/年

減価償却費は会計上費用を計上できて、利益を小さくし税金額を減らせるのに、実際にお金は出ていかない費用であるため、正しく使えば手残りを増やすことができます。

旅費交通費

不動産を購入する、あるいは物件を管理するために電車やバス、自家用車を使って移動した場合、公共交通機関の運賃や、自家用車のガソリン代や駐車場代、ホテルの宿泊費などは経費として計上できます。

もちろん、「不動産の下見に行く」「不動産会社に出かける」「所有している不動産を確認する」といったように、不動産投資に必要な分だけが経費となり、個人で旅行に行くための費用は経費とはなりません。

自動車関連費用

自動車の維持費、具体的には車両の購入費やメンテナンス費用、自動車税や保険料なども経費として計上することができます。これも当然、不動産投資に必要な範囲に限定されます。買い物や子どもの送迎など、日常生活で自動車を使用する場合は経費に計上できません。

ちなみに、自家用車を不動産投資のために使う場合は「家事按分」をして、不動産投資に必要な分だけ経費として計上します。例えば、自動車の使用頻度が不動産投資で4割、日常生活で6割とするのであれば、4割の部分を経費として計上します。

新聞、書籍代、セミナー代、コンサルティング費用

情報収集や不動産投資の勉強のための費用も、経費に計上することができます。具体的には、新聞や書籍代、セミナー代、コンサルティング費用などです。当然、無関係な雑誌、漫画などの費用も経費として認められません。

通信費

情報収集あるいは不動産会社や管理会社と連絡をするため、携帯電話やパソコンなどを使用するので、携帯電話やパソコンの購入代金、携帯電話の使用料、インターネットのプロバイダー費用、ソフトウェアやアプリの購入代金などは経費として計上できます。

携帯電話やパソコンを私用でも使っている場合は、自動車関連費用と同様に家事按分します。

ローンの金利

不動産をローンで購入した場合、返済時の金利は経費として認められます。
ただし、ローンの元金は、減価償却として計上するので経費計上ができません。
なお、経費計上ができるのは建物取得のための費用に対しての金利のみであり、土地取得に関わる費用に対しての金利は経費として計上できません。

保険料

不動産を購入する際には火災保険や地震保険に加入することになりますが、そのような保険料も、経費となります。

管理費

共用部分の清掃や各種設備の保守・点検などの管理費も経費として計上できます。

修繕費

部屋のリフォーム費用、設備交換費用なども経費になります。ただし、建物の性能を向上させるための費用は経費に含まれません。なお、マンション投資の場合は、「修繕積立金」というお金を毎月拠出します。

税金

不動産を取得した際の印紙税や登録免許税、不動産取得税、あるいは毎年納める固定資産税や都市計画税も経費になります。不動産投資に自家用車を使っている場合は自動車税や重量税なども経費として計上可能です。

司法書士や税理士への報酬

司法書士に登記を依頼したり、確定申告を税理士に依頼したりした際の報酬も、経費になります。

交際費

不動産会社や管理会社の担当者と食事をした場合の飲食代も、経費として計上可能です。
個人、家族、友人などと外食したケースは経費として認められません。

 

不動産投資の始め方

 

不動産投資において情報や知識はとても重要です。
リスクを回避する為には、正しい知識を得ることが重要です。
不動産投資の始め方として、まずはセミナー参加や情報収集、基礎的な学習などからはじめてみましょう。

自分で情報収集をする

不動産投資の本はひとつのテーマについて体系的に学びやすいのが特徴です。
初心者向けから上級者向けまでありますので、最初は初心者向けの本をおすすめします。

セミナーに参加する

多くの不動産投資会社では定期的に不動産投資やマンション経営に関するセミナーを開催しています。
セミナーでは専門家から直接教わることができ、最新情報を仕入れることが可能です。
一人で勉強するのが苦手だという方も、大勢で勉強することで集中できるのでおすすめの勉強法です。

不動産会社から情報収集

優良な不動産会社は、それだけ優良な物件情報を持っています。
優良な不動産会社といい関係を築くことで不動産情報が手に入りやすくなります。
まずは資料の請求からはじめてみましょう。

 

まとめ

不動産投資で失敗しない為にも情報収集はとても重要です。
まずは、自分で調べたり不動産会社から情報収集をして、失敗しない不動産経営を目指しましょう。

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