不動産投資 ワンルームマンションのメリットと成功する秘訣

不動産投資に興味はあるけど、資金がなくて始められない方も多いはずです。
アパートやマンションを1棟買う方が利益は出るのですが、資金面やリスクから考えても初心者には向いていません。
それに比べてワンルームマンションであれば、比較的少ない資金でリスクも低く抑えることができます。

ワンルームマンション投資はリスクが少なく、コツさえ掴めば利益を出せる可能性が高い投資のひとつです。

本記事では、ワンルームマンションの投資のメリットと成功する秘訣について解説します。

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産(宅地や建物)に対する投資で、主に不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ることをいいます。
皆が不安な老後の年金対策としても注目されており、20代や30代で始める方も増えています。

投資というと、失敗して損をするリスクがあると考えている方も多いでしょう。
例えば、株式投資やFXは、ハイリスク・ハイリターンで個人投資家の多くが知識がなく参入して負けることが多い投資です。一方不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンな投資といわれており、株などの投資と比べても、リスクは低く安定的な収入が得られることで注目をされています。

ワンルームマンション投資のリスク

投資にはリスクがつきものですが、ワンルームマンション投資は、「初期費用が他の投資手法より安く済むこと」と「比較的売却がしやすいので多額の借金は必要ないこと」から、リスクが低い投資であると言えます。

代表的な7つのリスクは以下のようなものがあります。

  1. 初期費・運用費(ランニングコスト)が必要
  2. 流動性リスク
  3. 空室リスク
  4. 固定費(管理費、修繕積立金)がかかる
  5. 不動産価格の下落リスク
  6. 天災リスク
  7. 金利上昇リスク

ワンルームマンションは、どの点からみても一棟購入の場合と比べて上記リスクが低いことが明らかです。
リスク面でいえば、比較的安全な投資といえるのではないでしょうか。

 

ワンルームマンションのメリット

 

ワンルームマンション投資は投資対象が一部屋単位のため、部屋数の多い一棟アパートや一棟マンションと比べればリターンが少ないのは当たり前と言えば当たり前です。

リターンの面での指標に利回りという目安があります。

・表面利回り……物件購入価格に対する現在の入居状況から得られる年間家賃収入の割合
・実質利回り……物件購入価格に対する現在の経費を差し引いた年間家賃収入の割合

投資用ワンルームマンションの利回りの平均的な水準は4~5%であるのに対し、地方の一棟アパートでは高いものだと20%近くの物件もある物件もあり、単純に利回りだけで比較すると、一般的にワンルームマンションが一棟アパートなどより利回りが低いことは事実です。

しかし、入居者が見つからなければ利回りが高いことに意味がありません。

むしろ、地方の一棟アパートは利回りは高い傾向にありますが、都市部のワンルームマンションを買った方が入居者が確実に入る可能性が高く、堅実に利益を上げられる可能性は高いと言えます。

 

サブリース契約

ワンルームマンション投資は他の不動産投資に比べてリスクが低いとはいえ、それでも空室のリスクが不安という人も多いでしょう。

入居者が見つからなかった場合には、物件を購入する際には利用したローンの返済額が純粋な出費となってしまいます。

そのリスクを軽減する方法にサブリース契約があります。

サブリースとは
入居者が不在の間、投資家に本来入るべきであった家賃収入の8~9割程度を管理会社が支払ってくれる保証制度です。
投資家の購入した物件を管理会社が借り上げ、入居者に転貸するという仕組みになっています。

管理会社とサブリース契約を結べば、空室期間中も家賃収入の8~9割程度を保証してもらうことができるので、毎月安定した収入を得ることができます。

リスクがないサブリースの場合には、収支面ではさらにリターンが低くなってしまいますので、物件を選ぶ際にこの金額は確保したいという毎月のリターンのシミュレーションをすることが大事です。

また、業者によっては急に契約解除なんていう例もありますので、評判を調べた上で悪徳業者には注意してください。

 

ワンルームマンションで成功する秘訣

ワンルームマンション投資で確実に利益を上げて成功するための秘訣はどのようなことがあるでしょうか。
ワンルームマンションで利益を上げるためのポイントについて紹介します。

中古 or 新築

新築マンションの場合、物件価格の30〜40%ぐらいはマンションを建築するデベロッパーや販売会社の利益になっていることが多いです。
新築マンションの場合には、価格が高くなるので利回りも低くなり、利益が出にくい物件になる可能性が高いです。

それに比べて個人オーナーの所有するマンションは、手放す理由が転勤や資産整理の場合も多く、利益を出すことを目的にしていません。
物件によっては、かなりの好条件で販売されることもあるので、十分な下調べを行った上で、「割安な物件」であると判断できる物件を探すことが大切です。

立地が重要

投資物件の立地は、空室リスクを抑えるためにも大変重要です。
「駅から徒歩で何分」、「通勤・通学に便利な場所」などの条件は、入居者からしても大きな影響を及ぼす条件となります。
また、騒音や悪臭などの環境条件が悪い物件も避けるべきでしょう。
物件の確認や周りの環境については、現場に行くことで直接自分の目で確かめてみることが大切です。

自分が住みたいと思える物件は、他の人もそう思うはずなので自分の目で見て住みたいかどうかを基準に判断してください。

信頼できる不動産会社を選ぶ

物件購入から売却までトータルで相談可能な信頼できる不動産会社を選ぶことが、不動産投資で成功する大きなポイントとなります。
本当に信頼できる不動産会社を見つけることができれば、収支の相談もしてくれます。
また、購入後の維持管理や家賃を高額に維持するためのアドバイスももらうことができます。

利回りだけ見て、悪い不動産会社に騙されないことが大事です。

 

不動産投資の始め方

 

不動産投資において情報や知識はとても重要です。
リスクを回避する為には、正しい知識を得ることが重要です。
不動産投資の始め方として、まずはセミナー参加や情報収集、基礎的な学習などからはじめてみましょう。

自分で情報収集をする

不動産投資の本はひとつのテーマについて体系的に学びやすいのが特徴です。
初心者向けから上級者向けまでありますので、最初は初心者向けの本をおすすめします。

セミナーに参加する

多くの不動産投資会社では定期的に不動産投資やマンション経営に関するセミナーを開催しています。
セミナーでは専門家から直接教わることができ、最新情報を仕入れることが可能です。
一人で勉強するのが苦手だという方も、大勢で勉強することで集中できるのでおすすめの勉強法です。

不動産会社から情報収集

優良な不動産会社は、それだけ優良な物件情報を持っています。
優良な不動産会社といい関係を築くことで不動産情報が手に入りやすくなります。
まずは資料の請求からはじめてみましょう。

 

まとめ

不動産投資で失敗しない為にも情報収集はとても重要です。
まずは、自分で調べたり不動産会社から情報収集をして、失敗しない不動産経営を目指しましょう。

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