不動産投資の頭金はいくら必要?フルローンをおすすめしない理由とは

不動産投資をはじめるために必要な資金は、物件価格に加えて、不動産登記費用や火災保険料、各種税金などの諸費用が必要になります。
自己資金だけで購入する人は少なく、金融機関からの借り入れをするケースがほとんどです。

では、金融機関でローンを組む際にいくらくらい自己資金んで頭金を用意しないといけないのでしょうか。
自己資金と金融機関からの借り入れを検討し、しっかりとした資金計画を立てないといけません。

本記事では、ワンルームマンションの不動産投資で必要な頭金、フルローンをおすすめしない理由について解説します。

不動産投資で必要な諸費用

 

不動産投資をはじめるには、物件価格と諸費用を支払うための、まとまった資金が必要です。

諸費用は物件価格や融資金額によって異なりますが、物件価格+3~5%程度の購入資金が必要になります。

不動産投資で必要な諸費用は以下のようなものがあります。

  1. 仲介手数料
  2. 司法書士報酬(不動産登記費用や抵当権設定費用など)
  3. 登録免許税
  4. 印紙税
  5. 火災保険料、地震保険料
  6. 金融機関融資手数料
  7. 不動産取得税
  8. 固定資産税

仲介手数料が最も高くなるケースがほとんどですが、不動産の取引形態は、主に「売主」「販売代理」「仲介」の3種類があり、「売主」と「販売代理」形態の取引では仲介手数料はかかりません。

また、不動産登記費用も高額になりますが、これは手続きを行う司法書士によって金額が変わります。
知り合いに司法書士がいれば安く済むケースもあります。

 

ワンルームマンション投資の頭金

 

不動産投資をはじめるために必要な頭金は、いくら必要なのでしょうか。
物件価格の30~40%が必要なケースもあれば、ゼロのケースもあります。

自己資金があまりに少ないと、金融機関が融資に応じない可能性が高くなることや、利息の負担も大きくなってしまうことから、最低でも物件価格の10~30%を頭金として入れるほうがいいでしょう。

将来的にも需要が見込める土地や新築物件などは、価値が落ちにくいと考えられる為、融資する側も不良債権になるリスクが小さいので、頭金0というケースもあります。

頭金を入れた場合とフルローンにした場合の違いは、ローン金利という無駄な経費が増えるかどうかにあります。

頭金なしのフルローンは、空室が発生しキャッシュフローが悪化した場合、返済額が大きいため、ローンの返済が滞るリスクが増大します。

元金が少ない方が毎月の支払額が安く済む傾向にあり、堅実的なマンション経営ができます。

なお、土地代と建物代がわかれている場合には、土地代だけは頭金を入れたほうが良いです。

なぜなら、建物代のローン金利は経費にできる科目とされていますが、土地代の利息は経費にならないため、無駄な支払いが増えることになるからです。

金融機関からのローン

 

金融機関からの借り入れはいくらくらいまで借り入れができるのでしょうか。

年収500万円前後のサラリーマンは、年収の7~10倍程度が限度額といわれています。

ローンの限度額は、本人の資産状況や収入、勤務先、ローンやクレジットカードなどの返済履歴(信用情報)、物件の評価などによって決まります

評価の低い物件では安定的な家賃収入が見込めず、不良債権になることが予測されるので金融機関の審査がとおらないこともあります。

また、個人の社会的信用力も重要です。
なかでも審査基準においてポイントとなるのが勤務先や勤続年数、年収、お金に関する個人の信用情報です。

「辞めずに優良企業で長年働き、一定の収入を得る」ことが信用力が高いといえるでしょう。

空室や災害などのリスクを考えると、まずは年収の7~10倍程度を目安にスタートさせることをおすすめします。
ローンの金額が大きくなれば、金利の負担も大きくなるため、将来インフレなどが起きて金利が上がった場合のことを考えると無理は禁物です。

 

不動産投資の始め方

 

不動産投資において情報や知識はとても重要です。
リスクを回避する為には、正しい知識を得ることが重要です。
不動産投資の始め方として、まずはセミナー参加や情報収集、基礎的な学習などからはじめてみましょう。

自分で情報収集をする

不動産投資の本はひとつのテーマについて体系的に学びやすいのが特徴です。
初心者向けから上級者向けまでありますので、最初は初心者向けの本をおすすめします。

セミナーに参加する

多くの不動産投資会社では定期的に不動産投資やマンション経営に関するセミナーを開催しています。
セミナーでは専門家から直接教わることができ、最新情報を仕入れることが可能です。
一人で勉強するのが苦手だという方も、大勢で勉強することで集中できるのでおすすめの勉強法です。

不動産会社から情報収集

優良な不動産会社は、それだけ優良な物件情報を持っています。
優良な不動産会社といい関係を築くことで不動産情報が手に入りやすくなります。
まずは資料の請求からはじめてみましょう。

 

まとめ

不動産投資で失敗しない為にも情報収集はとても重要です。
まずは、自分で調べたり不動産会社から情報収集をして、失敗しない不動産経営を目指しましょう。

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